25日，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。

业内认为，这是继物业税在10城市“空转试点”之后，距离实际开征又向前迈进了一步。虽然具体时间表至今尚未成型，但作为房地产税制改革的重要组成部分，未来开征物业税“实属必然”。

按照目前中央对房地产税制改革的设想，所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。

而物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随之改变。有立法人士预测，由于物业税涉及到国有土地70年的使用权，因此，研究具体开征物业税，也将同《土地管理法》修正案中关于国有土地使用权续期问题的界定相呼应。

不过，受现有税收体制和房地产开发复杂性的影响，物业税在近期出台开征细则的可能性不大。由于商业地产的土地使用权限较短，且以盈利为目的，因此，今后物业税最有可能从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现对所有房产征税。

开征至少在三五年后

从我国提出对房地产征收物业税的设想至今已经历5年多时间，但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，同时牵动的利益群体太广，因此开征物业税一直仅仅停留在“想法”阶段，具体实施困难重重。业内专家预计，从目前看，物业税实际开征至少在三五年后。

早在2003年10月，十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。自2006年起，包括北京、深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。所谓的“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。

业内人士指出，物业税迟迟未能确立，主要是其征收面临几大难题：首先，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。其次，难以确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。再次，作为房地产开发主要受益方的地方政府行动迟缓。因为开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。

北京大学房地产研究所所长陈国强指出，在美国，不动产税已经占当地政府财政收入的40%-50%。但是由于中国的房屋情况差别很大，存在像公房、单位集资建房、商品房等各种类型的住房，而且不同城市的房价有较大差异，因此首先需要解决如何统一的问题。其次对于征税条件、课税标准和税率的确定，也存在很大争议。此外，一次性付清的土地出让金转化为分年限支付的物业税，将引起相关利益集团的博弈。

专家介绍，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。根据香港经验，评估价的可靠和及时更新需要立法和强大的专业队伍建设，香港税务分管此税种的公务人员超过百人，而我国在短期内无法达到这种条件。

中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授表示，正是因为存在诸多操作难题，因此预计开征房地产物业税至少在三五年之后，而且不会完全照搬美国的模式，征收额度不会太大。

商业地产或将最先开征

业内人士透露，由于商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。对于征收房屋面积而言，会有普通住宅和非普通住宅之分。由于国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米户型的开发，但对140平方米以上的大户型持抑制态度，因此业内普遍猜想，政府对140平方米以上的房屋征收物业税的可能更大。

“相对于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。”曾参与北京市物业税征收政策制定的中央财经大学教授刘桓认为。

刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。对于商业物业开征的物业税，可将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。